OJK Siapkan Tokenisasi Aset, Investasi Mulai Rp10.000

Investasi surat berharga negara yang biasanya dimulai dari Rp1 juta berpotensi dapat diakses dari Rp10.000. Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sedang menyusun aturan penawaran aset ditokenisasi, yang membuka kemungkinan pembelian pecahan aset seperti emas dan SBN melalui token digital. Rencana itu terdengar seperti jalan pintas menuju investasi murah, tetapi harga masuk yang rendah tidak otomatis membuat hak investor sederhana atau risikonya kecil. Token properti, misalnya, dapat memberi bagian manfaat ekonomi tanpa menjadikan pemegangnya pemilik tanah atau bangunan. Yang sedang dibangun OJK bukan tombol untuk membeli semua aset, melainkan aturan tentang apa yang boleh ditokenisasi, siapa yang bertanggung jawab, dan bagaimana klaim investor dijaga.

Apa yang Sedang Disiapkan OJK

OJK mulai menyusun Rancangan Peraturan OJK (RPOJK) tentang Penawaran Aset Ditokenisasi pada Oktober 2026. Kepala Eksekutif Pengawas Inovasi Teknologi Sektor Keuangan, Aset Keuangan Digital, dan Aset Kripto OJK, Adi Budiarso, menyebut tokenisasi aset dan stablecoin sebagai "the future of digital finance" dalam seminar nasional pada 6 Oktober. Namun, peraturan itu masih disusun. Angka investasi rendah yang disebutkan merupakan kemungkinan dari model yang diatur, bukan jaminan bahwa setiap produk segera tersedia.

Cakupan yang dipertimbangkan meliputi emas, surat berharga negara (SBN), serta manfaat ekonomi dari properti. Rencana itu juga mencakup perdagangan token dalam ekosistem tertutup dan pembiayaan proyek ekonomi kreatif, termasuk film. Ekosistem tertutup berarti perdagangan berlangsung pada sistem yang ditentukan penyelenggara, bukan otomatis bebas dipindahkan atau dijual di semua platform.

Prinsip yang disiapkan OJK adalah "same activities, same risk, same regulation": kegiatan dan risiko serupa semestinya mendapat perlakuan pengaturan yang sepadan, tanpa bergantung pada teknologi yang dipakai. RPOJK akan mengatur kelayakan penerbit dan aset, tata kelola, perizinan, pengawasan, mekanisme kustodian, perpindahan hak, serta perlindungan investor. Jadi, fokusnya bukan hanya cara membuat token, melainkan juga hubungan hukum dan operasional di belakangnya.

Dari Rp1 Juta ke Pecahan Rp10.000

Perubahan paling mudah dibayangkan ada pada batas modal awal. Adi menyebut pembelian SBN melalui bank atau pasar modal umumnya dimulai dari Rp1 juta, sedangkan skema tokenisasi berpotensi membuka nominal Rp10.000 sampai Rp100.000. Bagi orang yang belum punya dana besar, nominal itu bisa mengurangi hambatan untuk mencoba instrumen yang sebelumnya terasa jauh. Tetapi angka tersebut belum berarti investor dapat membeli SBN ritel resmi dalam bentuk token dengan ketentuan yang sudah berlaku.

Tokenisasi adalah pencatatan representasi suatu aset atau hak ekonomi dalam bentuk token digital. Dalam pembelian pecahan, beberapa investor dapat memperoleh klaim atas bagian dari aset atau manfaatnya, sesuai desain produk dan dokumen penerbitan. Teknologi dapat mempermudah pencatatan, pembagian, dan pemindahan klaim. Ia tidak dengan sendirinya menentukan apakah klaim itu sah, bagaimana aset disimpan, atau siapa yang mengganti kerugian jika penerbit gagal.

Karena itu, akses yang lebih murah sebaiknya dibaca sebagai perluasan pintu masuk, bukan perubahan otomatis pada sifat investasi. Investor tetap perlu memahami sumber imbal hasil, biaya, jangka waktu, dan cara keluar. Bila token hanya dapat diperdagangkan di satu ekosistem, misalnya, akses awal yang mudah belum tentu diikuti kemudahan menjualnya kembali.

Token Emas dan Token Properti Tidak Memberi Hak yang Sama

Kata "tokenisasi" dapat menyamarkan perbedaan penting di antara produk. Token emas dapat dirancang untuk mewakili kepemilikan atas kuantitas emas fisik. Namun, hak yang benar-benar diperoleh bergantung pada struktur penerbitan, bukti pencatatan, dan cara emas itu disimpan. Dalam model yang masuk sandbox OJK, tokenisasi emas bekerja sama dengan Pegadaian untuk menyimpan emas fisik sebagai aset dasar. Bagi calon investor, pertanyaan kuncinya mencakup jumlah gram yang diwakili, identitas kustodian, serta cara klaim atas emas dapat ditegakkan.

Token properti memiliki bentuk klaim yang berbeda. Rencana yang dibahas OJK berfokus pada manfaat ekonomi properti, seperti bagian dari hasil sewa, bukan kepemilikan langsung atas tanah atau bangunan. Pemegang token karena itu tidak serta-merta memiliki hak untuk menggunakan, menguasai, atau menjual properti. Kontrak harus menjelaskan bagaimana pendapatan dihitung, kapan dibagikan, serta apa yang terjadi jika bangunan kosong atau penerbit mengalami masalah.

Perbedaan ini menentukan tanggung jawab penerbit dan jalur penyelesaian sengketa. Pada emas, persoalannya mencakup kecocokan jumlah token dengan persediaan fisik dan akses terhadap kustodian. Pada properti, perhatian beralih ke kontrak hak ekonomi, kinerja aset, dan distribusi pendapatan. Sebutan token tidak cukup untuk menyimpulkan bahwa investor memegang aset dasar secara langsung.

Sandbox Menunjukkan Modelnya Mulai Diuji

Sebelum aturan umum selesai, OJK telah memakai sandbox untuk menguji model bisnis inovasi keuangan digital. Per Agustus 2026, tujuh peserta dinyatakan lulus dengan model yang mencakup tokenisasi emas, tokenisasi surat berharga melalui skema Kontrak Pengelolaan Dana, manfaat kepemilikan properti, penerbitan stablecoin rupiah, kustodian aset kripto nonperdagangan, dan manajer dana kripto. Kelulusan sandbox memberi gambaran bahwa model telah melalui pengujian dalam kerangka tersebut, tetapi tidak sama dengan jaminan keuntungan atau bebas risiko.

Salah satu contoh yang sudah berjalan adalah ID Digital Bonds (IDDB), yang menokenisasi obligasi INDON 34 melalui PT Sejahtera Bersama Nano dan Nanovest. Perusahaan itu masuk sandbox OJK pada 8 Oktober 2024. Minimum transaksinya disebut 100 dolar AS, sekitar Rp1,6 juta, dibandingkan minimum konvensional 200.000 dolar AS atau sekitar Rp3,2 miliar. Kesenjangan tersebut memperlihatkan bagaimana pembagian unit dapat menurunkan ambang akses, walau nominal IDDB masih jauh di atas Rp10.000 yang menjadi ilustrasi untuk aturan baru.

Angka aktivitas sandbox juga menunjukkan minat pelaku usaha. Hingga September 2026, OJK menerima 372 permohonan konsultasi dan menyelesaikan 236 konsultasi. Jumlah itu bukan ukuran investor atau transaksi yang telah terjadi. Ia lebih tepat dibaca sebagai tanda bahwa banyak penyelenggara sedang menguji gagasan dan mencari kejelasan sebelum menawarkan produk.

Kustodian, Likuiditas, dan Batas Perlindungan

Titik rawan utama ada pada kecocokan antara token yang beredar dan aset atau hak yang dijanjikan. OJK menyebut mekanisme kustodian sebagai salah satu hal yang akan diatur, termasuk untuk mencegah penerbitan token melebihi aset dasar. Pengawasan perlu menjawab siapa yang memeriksa jumlah aset, seberapa sering pencocokan dilakukan, dan apa akses investor terhadap bukti penyimpanan. Tanpa jawaban yang bisa diverifikasi, kepemilikan token hanya bertumpu pada janji penerbit.

Risiko lain adalah likuiditas, yaitu seberapa mudah token dijual kembali tanpa potongan besar. Perdagangan dalam ekosistem tertutup mungkin membuat produk lebih terkendali, tetapi juga membatasi calon pembeli. Jika pasar sekunder tipis, investor dapat kesulitan mencairkan dana pada saat dibutuhkan, sekalipun nilai aset dasar terlihat stabil. Sumber keuntungan, biaya transaksi, periode penguncian, dan kondisi penjualan kembali perlu dijelaskan sebelum pembelian.

Aturan juga belum menghapus risiko usaha atau pasar. Harga emas dapat berubah; pendapatan properti bergantung pada penggunaan aset dan kontrak; sementara surat berharga memiliki ketentuan pembayaran sendiri. Investor pemula mudah mengartikan "mulai Rp10.000" sebagai aman karena kerugian nominalnya terasa kecil. Padahal, nilai minimum tidak menjelaskan peluang rugi, kepastian imbal hasil, atau kemampuan penerbit memenuhi kewajibannya.

Syariah dan Lanskap Aset Digital

OJK menyatakan dorongan untuk mengembangkan tokenisasi aset riil yang selaras dengan prinsip syariah, termasuk emas, properti, dan surat berharga. Minat itu perlu dipisahkan dari kepastian hukum produk. Pembahasan kepatuhan syariah tidak otomatis menjawab bagaimana hak investor dijamin, siapa yang menyimpan aset, atau bagaimana sengketa diselesaikan. Fatwa mengenai kripto masih ditunggu, sementara aturan tokenisasi aset juga masih dalam proses penyusunan.

Arah kebijakan ini muncul setelah pengawasan aset kripto di Indonesia beralih dari Bappebti ke OJK, bersamaan dengan peta jalan Inovasi Teknologi Sektor Keuangan dan Aset Keuangan Digital 2026-2031. OJK juga menyiapkan aturan stablecoin rupiah, yang masih berada pada tahap sandbox. Token aset dan stablecoin bukan hal yang sama: token aset merujuk pada aset atau manfaat tertentu, sedangkan stablecoin dirancang untuk menjaga nilai terhadap acuan tertentu. Keduanya tetap memerlukan kejelasan penerbit, cadangan atau underlying, serta hak pengguna.

Proyeksi pasar global memperlihatkan mengapa regulator memperhatikan sektor ini. Research and Markets, sebagaimana dikutip Antara, memperkirakan pasar tokenisasi global naik dari 2,8 miliar dolar AS pada 2023 menjadi 8,32 miliar dolar AS pada 2028. Angka itu naik dari 3,45 miliar dolar AS pada 2024, dengan laju pertumbuhan tahunan majemuk 24,6 persen. Proyeksi itu bukan ramalan pendapatan investor Indonesia. Nilainya terutama memberi konteks bahwa model tersebut sedang berkembang dan membutuhkan aturan yang seimbang antara ruang inovasi dan pengendalian risiko.

Yang Perlu Dicek Sebelum Membeli

Sebelum produk tokenisasi ditawarkan luas, calon investor perlu membaca dokumen penerbitan, bukan berhenti pada iklan nominal minimum. Pastikan dokumen menyebut hak yang melekat pada token, aset dasar atau manfaat yang direpresentasikan, identitas penerbit dan kustodian, serta cara pemeriksaan aset. Untuk token properti, cari uraian tentang formula bagi hasil dan skenario ketika pendapatan sewa turun. Untuk emas, periksa cara menebus atau menjual klaim atas emas fisik.

Periksa pula status perizinan dan batas pengujian sandbox. Status lulus sandbox tidak sama dengan jaminan regulator atas nilai investasi. Tanyakan biaya pembelian dan penjualan, tempat token bisa diperdagangkan, siapa calon pembelinya, serta berapa lama pencairan dapat berlangsung. Jika ada janji imbal hasil tetap, cari tahu siapa yang wajib membayar dan dari sumber apa pembayaran berasal.

RPOJK ditargetkan selesai pada akhir 2026 atau awal 2027, menurut pernyataan OJK. Sampai aturan itu terbit, rincian produk, perlindungan, dan izin masih dapat berubah. Peluang investasi dari Rp10.000 baru layak dinilai setelah bentuk hak, kustodian, dan jalan keluar investor terang. Harga masuk murah dapat memperluas partisipasi; kepastian tentang apa yang dimiliki tetap menjadi ukuran yang lebih mendasar.