Hunian Layak Jakarta: 821 Ribu Rumah Tak Layak Huni, Backlog Tertinggi

SosialOleh Vokara Editorial Board14 Oktober 2026± 7 menit baca

Rumah susun sederhana sewa Cipinang Muara, Jakarta Timur — Kredit foto: Akhmad Fauzi, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons.

Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat 821.000 unit rumah di DKI Jakarta masuk kategori tidak layak huni. Jakarta Barat menanggung porsi terbesar, sekitar 258.000 unit (1). Persoalannya berlapis: 39,36 persen rumah tangga ibu kota belum memiliki rumah sendiri, angka tertinggi di Indonesia (2). Bagi kota yang gencar menjual diri sebagai calon kota global, keduanya adalah pekerjaan rumah yang tidak bisa disembunyikan di balik gedung baru. Jawaban kebijakannya silih berganti nama: dari rumah DP 0 rupiah sampai bedah rumah. Tulisan ini menakar jarak Jakarta dari janji hunian layak, memeriksa apa yang benar-benar dikerjakan tahun ini, dan menunjukkan celah yang paling lebar.

Dua Ukuran Masalah: Kepemilikan dan Kelayakan

Dua angka utama mengukur hal yang berbeda. Backlog kepemilikan 39,36 persen menghitung rumah tangga yang belum punya rumah sendiri per Maret 2026; sekitar satu juta dari 3,5 juta rumah tangga berada dalam posisi itu (2). Angka 821.000 unit menghitung rumah yang sudah dihuni tetapi tidak memenuhi standar kelayakan, dari struktur bangunan sampai sanitasi (1). Ada ukuran ketiga dengan basis berbeda: lebih dari 400.000 keluarga masih tinggal di rumah yang tidak layak huni (2). Tiga angka ini sering dipertukarkan dalam debat kebijakan, padahal arah intervensinya berbeda.

Obat untuk persoalan kepemilikan adalah rumah baru. Untuk persoalan kelayakan, memperbaiki rumah yang sudah ada jauh lebih cepat dan lebih murah. Dampaknya pada warga juga berbeda. Rumah yang belum dimiliki berarti uang sewa yang mengalir keluar setiap bulan. Rumah yang tidak layak berarti hidup dengan atap bocor dan lantai tanah.

Di Palmerah, Jakarta Barat, seorang buruh harian berpenghasilan sekitar Rp1 juta per bulan masih menempati rumah 15 meter persegi yang ia tinggali selama 49 tahun. Atap asbesnya rusak berat dan bocor saat hujan, dan rumah itu belum memiliki fasilitas sanitasi (1). Penerima bantuan lain di kelurahan yang sama mengeluh harus mengontrak sementara selama rumahnya diperbaiki, biaya yang tidak ia miliki (1).

Kumuh yang Tersisa: 211 RW dari 2.749

Di sisi lingkungan, arah perubahannya lebih menggembirakan. Pendataan yang difinalisasi pada 2026 mencatat 211 RW kumuh dari 2.749 RW di Jakarta, turun 52,58 persen dari 445 RW pada 2017 (3). Penilaiannya memakai 11 indikator, dari kepadatan penduduk dan konstruksi bangunan sampai cara membuang sampah (3). Tambora di Jakarta Barat menjadi prioritas karena kepadatan dan kerawanan kebakaran; sepanjang Januari sampai Oktober 2024 tercatat 30 peristiwa kebakaran di sana (3). Jakarta Utara masih menyisakan 47 RW kumuh, terbanyak di Penjaringan (3).

Harga penataan itu tidak murah. Selama 2018 sampai 2025, anggaran penataan kawasan kumuh di Jakarta mencapai Rp1,9 triliun, dan untuk 2027 pemerintah menargetkan 50 RW lagi dengan anggaran sekitar Rp200 miliar (4). Ada tiga pola kerja: pemugaran, peremajaan, dan permukiman kembali, dipilih sesuai kondisi setiap kawasan (4). Salah satu pendekatan baru adalah konsolidasi tanah vertikal, yang memadatkan hunian di lahan terbatas; kajiannya berjalan di RW 15 Pejagalan, Jakarta Utara (3).

Komisi D DPRD Jakarta menilai penataan belum cukup berhenti pada saluran air dan penerangan jalan. Harus ada dampak lanjutan, termasuk pemberdayaan ekonomi dan sosial warga (3). Kritik itu masuk akal: RW kumuh yang infrastrukturnya tertata tetapi warganya tanpa pekerjaan tetap rentan kembali padat dan kumuh beberapa tahun kemudian.

Rusun: Terisi 86,9 Persen, Tunggakan Rp95,5 Miliar

Jalur utama hunian vertikal Jakarta adalah rumah susun sederhana sewa (rusunawa). Sampai 2024, Pemprov DKI membangun 33.830 unit rusunawa di lima wilayah kota, dan 86,9 persen di antaranya sudah dihuni (5). Pada periode yang sama, persentase lingkungan permukiman kumuh dilaporkan turun menjadi 6,46 persen (5).

Baris berikutnya lebih berat. Per 31 Januari 2025, 17.031 unit rusunawa menunggak pembayaran sewa dengan total Rp95,5 miliar. Ada penghuni yang menunggak sampai 58 bulan. Sebanyak Rp54,9 miliar berasal dari 7.615 unit milik penghuni kategori terprogram, dan Rp40,5 miliar dari 9.416 unit penghuni umum (7). Angka itu menjelaskan dua hal sekaligus: sewa murah tetap berat bagi sebagian penghuni, dan penertiban penghuni yang mampu tetapi menunggak berjalan lambat.

Komisi D DPRD menyoroti tiga hal. Pertama, penertiban penghuni yang kondisi ekonominya sudah mampu atau melakukan jual beli unit secara tidak sah. Kedua, transparansi data kapasitas rusun. Ketiga, pengecekan berkala bangunan rusun yang sudah tua atau berpotensi membahayakan penghuni (3).

Sebelas Rusun Baru dan 772 Unit Tahap Pertama

Pada Juni 2026, Gubernur DKI Jakarta Pramono Anung menyetujui pembangunan 11 rusun besar pada 2027. Dua proyek diprioritaskan lebih dahulu: Marunda Cluster C dan Rorotan IX di Jakarta Utara (2)(6).

Tahap pertama kedua proyek itu menyiapkan 772 unit: 288 unit di satu tower 20 lantai Marunda, dan 484 unit di dua tower 16 lantai Rorotan (6). Sebelas lokasi tersebar di Jakarta Utara, Jakarta Timur, dan Jakarta Barat. Sembilan rusun sisanya akan dibangun bersama Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman melalui program 3 Juta Rumah (6). Sasaran penghunian mengikuti Peraturan Gubernur Nomor 111 Tahun 2024, yang membuka unit bagi masyarakat terprogram maupun umum (6).

Sebagai pembanding, sekitar satu juta rumah tangga masih menunggu rumah sendiri (2). Tahap pertama 772 unit setara sekitar 0,08 persen dari angka itu.

Alokasi anggarannya belum tuntas. Pramono menyatakan pembangunan sebelas rusun memakai APBD (2). Namun pada akhir Juni 2026, Komisi D DPRD Jakarta menyatakan belum menerima rincian konsep maupun skema pendanaan proyek itu; sejauh informasi yang diterima, yang sudah direncanakan adalah revitalisasi rusun lama. Dewan mendorong agar proyek tidak sepenuhnya bergantung pada APBD dan memanfaatkan program pemerintah pusat (9).

Bedah Rumah: 10.300 Unit Berhadapan dengan 821 Ribu

Jalur yang paling cepat menyentuh rumah yang sudah berdiri adalah bedah rumah. Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman menambah kuota Jakarta pada 2026 menjadi 10.300 unit: 2.000 unit di masing-masing lima wilayah kota dan 300 unit di Kepulauan Seribu (8). Untuk Jakarta Timur, dari kuota 2.000 unit, sebanyak 1.087 rumah sudah diusulkan di 10 kecamatan dan 37 kelurahan (8). Di Cakung Timur, 356 rumah tidak layak huni masih menunggu penanganan (8). Seluruh perbaikan ditargetkan selesai paling lambat 26 Desember 2026 (8).

Hitungan kasarnya memberi gambaran soal laju. Bila semua 10.300 unit tuntas tahun ini, stok rumah tidak layak huni tersisa sekitar 810.700 unit (1)(8). Dengan laju 10.300 unit per tahun, menyelesaikan 821.000 unit butuh hampir 80 tahun. Itu belum menghitung rumah yang bertambah rusak setiap tahun (1)(8).

DP 0 Rupiah: Target 232.214 Unit yang Menyusut Jadi 9.081

Program rumah tanpa uang muka dari kampanye 2017 itu bermula dari Menara Samawa di Nuansa Pondok Kelapa, Jakarta Timur. Pembangunannya memakai skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dan dukungan Bank DKI (10).

Sasaran awalnya jauh lebih besar daripada hasilnya. Dalam Rencana Pembangunan Daerah 2023-2026, target hunian DP 0 semula 232.214 unit, lalu direvisi menjadi 9.081 unit (10). Gubernur Pramono Anung menyatakan program akan diteruskan asalkan lahan siap dibangun, sambil mencatat sejumlah lahan yang sudah dibebaskan pada era program masih menyisakan persoalan (10).

Jejak hukumnya panjang: pengadilan menjatuhkan vonis 6 sampai 7 tahun penjara kepada dua petinggi perusahaan swasta, dan 5 tahun penjara kepada eks direktur utama perusahaan daerah pelaksana proyek itu (10).

Yang Layak Diawasi Tahun Depan

Dari seluruh angka itu, ada beberapa tenggat yang bisa diperiksa sendiri. Pertama, apakah perbaikan 10.300 rumah benar-benar rampung sebelum 26 Desember 2026 (8). Kedua, apakah alokasi APBD untuk sebelas rusun muncul dalam anggaran 2027, atau proyek bergeser ke skema di luar APBD (9). Ketiga, apakah penataan 50 RW kumuh tercapai dengan pagu sekitar Rp200 miliar (4). Keempat, apakah kelanjutan DP 0 Rupiah benar-benar menemukan lahan yang siap dibangun (10).

DPRD juga menjanjikan pemetaan ulang RW kumuh dan pengawasan pengelolaan rusun, dua hal yang menyentuh langsung kehidupan penghuni (3). Ukuran hunian layak bukan jumlah unit yang diresmikan, melainkan seberapa cepat tumpukan 821.000 rumah tidak layak itu menyusut (1).

Penutup

Jakarta tidak kekurangan angka untuk mengukur masalahnya: 821.000 rumah tidak layak huni (1), sekitar satu juta rumah tangga tanpa rumah sendiri (2), dan 211 RW kumuh yang tersisa (3). Kota ini juga punya capaian yang bisa dicatat: kumuh menyusut 52,58 persen dalam sembilan tahun (3), dan rusunawa terisi 86,9 persen (5). Yang belum sepadan adalah lajunya. Penambahan yang direncanakan, dari 772 unit rusun tahap pertama (6) sampai 10.300 unit bedah rumah (8), bergerak di depan tumpukan yang dihitung ratusan ribu.

Selama selisih laju itu tidak mengecil, tujuan hunian layak untuk semua warga akan tertahan jauh di depan. Selama itu pula, kebijakan perumahan Jakarta layak dinilai dari serapan kuota tiap tahun, bukan dari jumlah peletakan batu pertama.

Sumber

Coba Vokara

Ubah rekaman rapat menjadi transkrip dan notulen rapi dalam hitungan menit.

Mulai gratis