Jakarta Bangun 11 Rusun, Kota Satelit Masih Andalkan Pengembang

SosialOleh Vokara Editorial Board14 Oktober 2026± 7 menit baca

Jalan Ir. H. Djuanda, Depok, salah satu kota penyangga Jakarta — Kredit foto: RasyaAbhirama13, CC BY-SA 3.0, via Wikimedia Commons.

Setiap hari, ratusan ribu orang dari Bekasi, Depok, Tangerang, dan Bogor menyeberang ke Jakarta untuk bekerja. KAI Commuter mencatat 181,61 juta penumpang di Jabodetabek sepanjang semester I 2026, naik 7 persen dari periode yang sama tahun lalu. Di sisi lain, Jakarta menyiapkan 11 rumah susun baru dengan dana APBD, sementara sebagian kota penyangganya masih menitipkan urusan hunian layak kepada pengembang swasta. Pertanyaannya sederhana dan tidak nyaman: siapa yang harus menyediakan rumah untuk warga yang setiap hari menghidupkan kota lain?

Jakarta Punya Rencana, Satelit Punya Pengembang

Gubernur Jakarta Pramono Anung menyebut pembangunan 11 rusun baru sepenuhnya memakai APBD. Dua unit diprioritaskan lebih dulu, Rusun Marunda dan Rusun Rorotan IX, dengan total 772 unit. Sembilan sisanya dibangun bersama Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman lewat Program 3 Juta Rumah. "Yang rusun 11 anggarannya dari APBD. Dan kita segera mulai dua rusun di awal," kata Pramono pada Juni 2026.

Angka itu bukan proyek tunggal. Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman DKI mencatat sudah membangun puluhan ribu unit rusun, sekitar 32.728 unit, dan terus menambah daftar tunggu. Pramono menyebut alasannya lugas: "Karena nggak mungkin Jakarta ini orang bisa memiliki lahan kecuali orang yang mampu. Maka housing yang vertikal inilah yang menjadi kata kunci." Jakarta memilih membangun ke atas karena tanahnya tidak lagi bisa dibagi.

Angka Rusunawa di Empat Kota Penyangga

Bandingkan dengan kota satelit. Kota Tangerang menyediakan 979 unit rusunawa di empat lokasi, dengan tarif mulai Rp90 ribuan per bulan menurut Perda Kota Tangerang Nomor 10 Tahun 2023. Kota Bekasi membuka layanan rusunawa dengan dua tipe hunian; tipe 21 disewakan Rp150.000 sampai Rp200.000 per bulan dan tipe 24 Rp175.000 sampai Rp250.000. Pendaftarannya bisa selesai dalam sehari kerja, asalkan berkas lengkap.

Kota Bogor memodernisasi layanan sewa rusunawa lewat aplikasi Sipacar. Kabupaten Bogor mengesahkan APBD 2026 sebesar Rp11,78 triliun. Di sisi lain, APBD Kota Bekasi 2026 disepakati Rp6,9 triliun, dengan PAD Rp4,1 triliun. Angka-angka ini menjelaskan satu hal penting: dari mana uang untuk membangun rumah rakyat, dan seberapa kecil ruang fiskal yang tersisa setelah belanja wajib dipenuhi.

Satu catatan jujur: tidak ada kota satelit yang menargetkan pembicaraan publik secara terbuka soal jumlah unit baru yang akan dibangun tahun depan. Yang tersedia untuk publik adalah layanan bagi yang sudah mendaftar. Rencana pembangunan besar lebih sering datang dari pengembang swasta lewat proyek komersial ketimbang anggaran daerah.

Bodetabek Menikmati Pertumbuhan, Warga Menanggung Ongkos

Kota satelit tumbuh cepat karena menampung limpahan Jakarta. Bekasi, Depok, dan Tangerang menjadi lokasi proyek perumahan skala ribuan unit, dari klaster menengah sampai apartemen. Tapi pertumbuhan itu jarang diikuti penyediaan hunian untuk warga berpenghasilan rendah. Pola yang terjadi: pengembang membangun rumah untuk kelas menengah, sementara rumah subsidi dan rusunawa berjalan lambat.

Akibatnya muncul pola yang mahal. Pekerja berpenghasilan rendah dan menengah memilih rumah di pinggiran yang lebih murah, lalu menanggung biaya transportasi yang tidak pernah muncul di brosur. Kajian transportasi berulang kali menunjukkan biaya komuter dari Bodetabek bisa menyetrum separuh penghasilan bagi pekerja bergaji rendah. Rumah yang tampak lebih murah ternyata memindahkan biaya, bukan menghapusnya.

Mengapa Strukturnya Begitu

Ada dua penjelasan yang sering dipakai, dan keduanya pelajaran berharga. Pertama, kapasitas fiskal. Menyediakan rusun butuh lahan, uang, dan lembaga yang khusus menangani. Jakarta punya APBD terbesar di Indonesia dan badan pengelola rusun yang sudah matang. Kota satelit dengan PAD terbatas lebih memilih mengeluarkan belanja wajib, seperti pendidikan dan kesehatan, dan menyerahkan urusan rumah ke swasta.

Kedua, insentif politik. Pembangunan rusun baru yang langsung terlihat memerlukan perlawanan dari warga sekitar terkait lahan. Proyek perumahan swasta masuk tanpa dana pemerintah dan menambah basis pajak. Dalam jangka pendek, membiarkan pengembang mengurus hunian terlihat lebih rasional secara fiskal. Masalahnya, biaya sosial yang timbul, seperti permukiman tidak layak dan komuter yang lelah, ditanggung setiap hari oleh warga yang bukan warga daerah itu.

Kerumitan lahan bukan teori. Pemkot Bekasi pernah menghadapi gugatan warga terkait lahan rusunawa, dan hingga kini lahan menjadi sumber sengketa paling sering dalam pembangunan rumah susun di daerah. Tanpa bank tanah dan penguasaan lahan yang jelas, rencana rusun terbaik pun bisa berhenti di pengumuman. APBD besar tidak otomatis menyelesaikan masalah ini; yang dibutuhkan adalah kepastian hukum atas lokasi.

Membaca APBD kota satelit memberi konteks lain. APBD Kota Bekasi 2026 sebesar Rp6,9 triliun, dengan PAD Rp4,1 triliun. Bandingkan dengan APBD DKI Jakarta yang berlipat-lipat lebih besar. Artinya, meski kota satelit ingin membangun seperti Jakarta, ruang fiskalnya jauh lebih sempit. Sebagian besar belanja habis untuk gaji pegawai, pendidikan, dan kesehatan sebelum sampai ke pos perumahan.

Namun ada jalur yang tidak memerlukan APBD raksasa. Pemerintah daerah bisa menyediakan lahan, dan pengembang yang mendapat izin di lahan itu menyerahkan porsi rumah murah sesuai kewajiban. Model ini berjalan di beberapa negara dan tidak memerlukan subsidi tunai. Yang dibutuhkan hanya konsistensi perizinan: tidak ada izin proyek baru tanpa porsi hunian berimbang yang jelas angka dan lokasinya. Ada juga sumber dana lain: obligasi daerah, kerja sama pemerintah dan badan usaha untuk proyek rusun, dan dana alokasi khusus perumahan dari pusat. Transparansi pos perumahan dalam APBD adalah tempat pertama yang bisa dicek siapa saja yang mau menagih.

Hunian Berimbang yang Tidak Ditegakkan

Undang-undang mewajibkan pembangunan hunian berimbang: setiap proyek perumahan harus menyertakan porsi rumah untuk kelas bawah dan menengah. Aturan itu sudah sejak lama ada. Yang menjadi persoalan adalah penegakannya. DPR sendiri pernah menegur pemerintah karena banyak pengembang tak mematuhi kewajiban hunian berimbang.

Kalau aturan ini berjalan, kota satelit sebenarnya bisa menyediakan hunian layak tanpa mengeluarkan APBD besar. Pengembang yang membangun ribuan rumah komersial cukup menyerahkan porsi tertentu untuk rumah murah. Tetapi tanpa penegakan, kewajiban itu berhenti jadi kalimat di dalam peraturan. Di sinilah kota satelit bisa belajar dari Jakarta tanpa harus meniru APBD-nya: bukan soal besarnya anggaran, tetapi soal kemauan menagih aturan yang sudah ada.

Komuter Menanggung Dua Biaya Sekaligus

Untuk warga, taruhan ganda ini terasa di dua tempat. Mereka membayar sewa atau cicilan rumah jauh dari tempat kerja, dan membayar ongkos pulang pergi setiap hari. Transportasi terintegrasi seperti JakLingko belum sepenuhnya menjangkau titik-titik perumahan baru di Bodetabek, dan tarifnya berlapis antara angkutan pengumpan dan kereta.

Ada juga sisi yang jarang dihitung: waktu. Perjalanan dua arah Bodetabek-Jakarta memakan dua sampai tiga jam setiap hari. Ketika kota satelit tidak membangun hunian dekat simpul transportasi, waktu itu hilang bersama ongkos. Yang paling dirugikan adalah pekerja bergaji rendah, kelompok yang sama yang paling sulit mengakses rumah layak di pusat kota.

Di sisi lain, pusat-pusat aktivitas baru di Bodetabek mulai mengubah pola. Pusat perbelanjaan, kawasan industri, dan kampus di Bekasi, Depok, dan Tangerang menciptakan lapangan kerja yang tidak lagi mengharuskan perjalanan ke Jakarta. Bila kota satelit mau serius, membangun hunian layak dekat simpul-simpul ini justru lebih murah daripada mengurus komuter: jalan tidak perlu dilebarkan, kereta tidak perlu ditambah, dan waktu warga tidak hilang di jalan. Kebijaksanaan menempatkan rusun jauh dari tempat kerja adalah keputusan yang membebani warga setiap hari, sekalipun tidak muncul di APBD sebagai angka.

Kota Tangerang memberi contoh yang bisa diperiksa siapa pun: 979 unit rusunawa dikelola dengan tarif mulai Rp90 ribuan per bulan. Angka itu ada, diumumkan terbuka, dan bisa dikunjungi. Pertanyaannya untuk kota satelit lainnya sederhana: apakah daftar serupa bisa dibuat, dianggarkan, dan dieksekusi dengan cara yang sama?

Yang Bisa Diawasi Warga

Untuk ke depan, ada beberapa hal yang layak diikuti dan bisa dicek publik dengan mudah. Anggaran perumahan di APBD kota satelit: berapa persen yang benar-benar digelontorkan untuk rusun atau rumah murah, dan berapa yang terserap. Kepatuhan hunian berimbang tiap proyek perumahan baru: publik bisa menanyakan dokumennya lewat keterbukaan informasi. Rencana tata ruang kota satelit: apakah lahan untuk rumah rakyat disiapkan, atau seluruhnya dibiarkan jadi klaster komersial. Dan konektivitas: apakah rute angkutan pengumpan dibangun lebih dulu sebelum warga pindah, atau sesudah.

Penutup

Jakarta menunjukkan bahwa membangun hunian layak itu mungkin, dengan catatan punya kemauan dan anggaran. Kota satelit menanggung beban yang sama, menerima limpahan penduduk yang bekerja di Jakarta, tetapi belum menunjukkan gerakan serupa untuk warganya sendiri. Selama ketimpangan ini bertahan, komuter akan terus membayar dua kali: sekali untuk rumahnya, sekali untuk jalan ke tempat kerjanya. Gubernur Jakarta pernah menyebut rumah vertikal sebagai kata kunci. Untuk Bekasi, Depok, Tangerang, dan Bogor, kata kuncinya mungkin bukan vertikal. Melainkan apakah mereka ingin mulai menganggap hunian rakyat sebagai urusan publik, bukan urusan orang lain.

Sumber

Coba Vokara

Ubah rekaman rapat menjadi transkrip dan notulen rapi dalam hitungan menit.

Mulai gratis